• Инж.Николай Николаев: Недвижимите имоти остават убежище за парите на хората
  • A+ A-
  • Инж.Николай Николаев е роден и израснал в Търговище. Строителен инженер – конструктор, завършил УАСГ - София и магистър по Мениджмънт от ИУ – Варна. Работи дълги години в Областно пътно управление – Търговище, където е бил последователно експерт, началник отдел и директор. От 2001 г. е активен оценител на недвижими имоти, а впоследствие и на машини и съоръжения, на земеделски земи, на търговски предприятия и на нематериални активи. В началото на 2013 г. създава Агенция за недвижими имоти „КСЕН“ в Търговище.
    Председател на обществени начала на Туристическо дружество „Никола Симов“ от 2009г., член и учредител на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране /КИИП/ и на Камарата на независимите оценители в България /КНОБ/.


    Г-н Николаев, какви са Вашите наблюдения за основните тенденции на пазара на имоти в Търговище за миналата и от началото на тази година?

    В Търговище и областта традиционно активен е пазарът на градски жилищни имоти, като се предпочитат по-малките апартаменти, както и на земеделски земи, като предпочитанията са към обработваеми ниви, от които да се получава добра рента.

    Кой е най-силният индикатор за успешно развитие на пазара на имотите?

    Индикаторите са на няколко нива – следим броя преглеждания на обявите ни по сайтовете, отчитат се телефонните обаждания и запитвания в офиса. Много е важен броят на направените огледи, но най-важен разбира се е броят на сделките.

    През последните години в Търговище се строи много, а по последни данни расте и броят на издадените разрешителни за строеж. Заедно с това се рестартираха и някои замразени обекти. Според вас как ще се отрази  това на пазара?

    Наличието на много строителни проекти е чудесна новина за всеки град или регион. Когато пазарът се насити и предлагането изпревари с много търсенето, може да се намалят или поне да се задържат за дълго време на едно ниво цените на имотите, от които има свръх предлагане.

    Забелязва се, че има доста новопостроени сгради, които стоят празни. На какво се дължи това според Вас?

    В България като цяло, а и в Търговище в частност, инвестиционните алтернативи не са много. Виждаме какво се случва на пазара на акции и други финансови инструменти, знаем какви са банковите лихви по депозитите, така че недвижимите имоти си остават едно убежище за парите на хората и фирмите. Имотите, освен всичко друго, са и търговска стока, която в повечето случаи пази не само цената, но и стойността на парите, т.е. има защита от инфлация и валутен риск. Има доста хора, които купуват имоти и не ги ползват, има и апартаменти, които вече не се ползват, но не се и продават, тъй като собствениците не смятат че имат добра алтернатива за парите, които ще получат, а както се казва „имотът никога не губи“.

    Какви са тенденциите при търсенето на имоти?

    Търсят се жилищни имоти, за предпочитане апартаменти и по-конкретно малки жилища. Традиционно силен е и пазарът на земеделски земи, които започват да се търгуват като нормални имоти, а не като вторични суровини. Какво имам предвид - когато примерно ниви излизат на пазара, се обикаля по офисите на търговци на недвижими имоти, сравняват се цените /като в пунктове за вторични суровини/ и където дадат на собствениците най-добра цена, там и продават нивите - веднага. Това е все едно при излизане на апартамент на пазара, да се обиколят същите офиси и където дадат на собствениците най-добра цена, там и да го продадат - веднага.

    Една от дейностите на компанията Ви е оценки на недвижимите имоти? Кажете нещо повече за цената и стойността на имотите?

    С оценителска дейност активно се занимавам от 2001 г. като тя вече обхваща и оценки на машини и съоръжения, земеделски земи, търговски предприятия и нематериални активи. Цената на имота е факт, който се случва реално на пазара и е определена цифра, докато стойността е мнение на независим оценител и отразява диапазон на пазарната стойност на имота. Примерно стойността на имота е в диапазона 50–53 хиляди лева, а цената, на която е продаден, е 51 000 лв.

    Санирането увеличава ли стойността на панелните жилища?

    Панелните жилища може би бяха незаслужено подценени и за 1-2 години си вдигнаха цените с около 10%. Определено всички подобрения увеличават стойността на имотите, но някои от тях увеличават и експлоатационния живот на сградите, което е целта на санирането. Саниране означава оздравяване и включва преглед и ремонт на конструктивните елементи на сградата /връзките между панелите в панелните блокове/, подмяна при нужда на ел. и ВиК инсталациите, асансьор, дограми, покрив, хидро и топлоизолация. Тоест може да се санира само цяла сграда или отделен вход, но не и отделни апартаменти. Топлоизолацията сама по себе си не е саниране.

    За какъв имот си струва човек да плати по-скъпо?

    За имот, който много му е необходим и притежава уникални за него характеристики – местоположение, панорама, съседство или пък вижда някакъв скрит потенциал в имота.

    Какъв според Вас трябва да е един имот, за да отговаря на определението "качествен"?

    Може би трябва да започнем с това какъв не трябва да е „качественият“ имот. Не трябва да са идеални части от имот и да няма ограничения в собствеността и в ползването. Трябва да е в район с добре изградени комуникации и инфраструктура. Ако няма да се ползва от собственика, трябва да може да носи приходи.

    Вашата гледна точка за перспективите за развитие на града? Кои райони предстои да се наложат като търсени, кои могат да се развият?

    Търговище се развива по-бавно, отколкото ни се иска на всички, но има и положителни промени. Очаквам с доизграждането на автомагистрала „Хемус“ цяла северна България да догони в развитието си южната част от страната.
    Районите, в които има най-сериозно търсене на жилища, традиционно са южните – южната част на централната градска част, кв. Боровец, южната част на кв. Вароша и районът около болницата. Градът почти не се разширява, а се уплътнява строителството в добрите квартали, с което те стават вече не толкова добри. Проблемите с паркирането са ясни за всеки, който кара автомобил.
    Могат да се развият и полека това се случва, районите южно от кв. Запад-2 /срещу Езиковата гимназия/, местността “Войнишка градина“ /това е районът зад стадиона и зад завода за безалкохолни напитки/, районът около парк „Юкя“ също е с добри възможности.

    Колко трудно може да бъде за един клиент да отличи качествената от некачествената услуга на агенциите за имоти?

    Повечето хора рядко осъществяват сделки с недвижими имоти и за тях е трудно да оценят услугата. За купувачите е сравнително лесно да проверяват верността на поднесената в обявите информация – дали обявеното като вид имот и квадратура съответства на документите и реалността. Продавачите също могат да видят коректността на обявите за техния имот – на колко места и как се предлага имота. Важно е да се сравнят инвестициите в маркетинг и реклама, както и спектъра от услуги, които се предлагат от агенциите за недвижими имоти. Не на последно място е разбира се квалификацията и компетентността на брокерите.

  • Facebook коментари